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질문
엄정 의원 제목 김해 NHN IDC&스마트홈 도시개발사업 건
대수 제8대 회기 제243회 임시회
차수 2차 날짜 2022.03.17 목요일
질문 회의록  제8대 제243회 본회의 제2차 보기 질문
영상회의록
 제8대 제243회 본회의 제2차 보기
엄정 의원 질문내용
존경하고 사랑하는 56만 김해시민 여러분 엄정 의원입니다.
저는 오늘 우리시에 건립하려고 하는 NHN IDC&스마트홈 도시개발사업에 대하여 우리시가 사업시행자에게 지나치게 많은 특혜를 부여한 사유에 대하여 시민 여러분을 대신하여 허성곤 시장님께 묻고자 이 자리에 섰습니다.
위 사업은 김해대로와 남해고속도로 사이 미개발지역의 주거ㆍ상업ㆍ업무기능을 결합한 복합용도 개발을 통하여 효율적인 토지의 이용 및 도시기반시설 조기 확보로 도시의 균형개발 도모와 제조업ㆍ의료ㆍ금융ㆍ공공 등 지역산업의 클라우드 공급 확대를 지원하고 산업경쟁력 강화 및 지역경제 활성화가 그 목적입니다.
사업지 부원동 564-1번지 일원 3만 1,100㎡ 자연녹지 82.3%, 생산녹지 17.8%를 일반상업용지로 전환하여 공동주택 및 부대시설, 업무시설, 오피스텔, 데이터센터, 업무시설 오피스텔, 근린생활시설 등을 건립하고자 하는 사업입니다.
먼저 지나친 특혜가 무엇인지 알려드리겠습니다.
위 사업지는 최초 자연녹지, 생산녹지로 용적률이 100%였습니다.
도시개발이라는 공익의 가면을 씌운 후 토지용도가 일반상업용지로 변경되면서 용적률이 무려 720%가 됩니다.
위 토지의 가치가 즉 7.2배가 되었다는 결론입니다.
그 폐해에 대하여 알려드리겠습니다.
용적률 증가에 따른 고층아파트 건립으로 김해신공항 원추표면지역으로 높이 100m로 제한을 받는 곳입니다.
하지만 현재 계획은 높이가 무려 142m로 제한고도를 약 50% 정도 초과할 것으로 예상됩니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 아파트 건립부지인 2종일반주거지역의 용적률은 220%입니다.
하지만 이곳은 앞에서 언급했듯이 720%, 약 3.3배가 되면서 부지의 가치도 그만큼 상승하는 결과로 이어졌습니다.
어느 정도의 가치가 상승했는지에 대하여 알려드리겠습니다.
위 사업부지의 보상가는 총 653억 원입니다.
그래서 평당 보상가는 약 700만 원 정도가 됩니다.
조금 있다가 그 산출내역에 대해서는 상세하게 따로 설명드리도록 하겠습니다.
현재 김해에 건립하려고 하는 아파트부지 보상가는 평당 평균 1000만 원 정도라고 전문가들은 예상한다고 합니다.
위 부지의 예상가치는 용적률 기준 평당 약 3300만 원입니다.
실제 보상가는 조금 전에 제가 말씀드렸듯이 평당 700만 원 정도입니다.
그래서 예상가치와 실제 700만 원을 빼면 평당 2600만 원이라는 차익이 생기게 됩니다.
그리고 전체 사업부지는 9,408평입니다.
그래서 총 차액은 2446억 원 정도가 된다고 저는 생각이 됩니다.
도무지 상상이 가지 않는 천문학적인 숫자입니다.
아파트 건립해서 발생하는 이익은 산정하지 않았습니다.
부지에 대한 이익만 산정하였습니다.
위 대상지 도시개발사업 의무편입도로, 현재 사용하고 있는 도시계획도로입니다.
의무적으로 구역면적의 15~20% 정도는 포함되어야 됩니다.
그런데 그 도로는 우리시 소유입니다.
면적은 4,665㎡로 별다른 보상이 없었습니다.
금액으로 환산해 보면 평당 3300만 원 곱하기 1,406평, 약 464억 원 정도라고 추산됩니다.
아무런 환수계획이 없습니다.
그냥 무상으로 제공했다고 판단됩니다.
본 사업부지 내 상주인구가 이용할 공원이 한 20~26m 도로를 걷느냐 하는 아주 위험한 상황에 놓여 있습니다.
아무리 사업계획서를 살펴봐도 도로의 지하화나 지하통로, 육교 건립 등은 계획에 없습니다.
사업자의 최초 사업계획이 그대로 진행되었다 볼 수 있습니다.
당연히 사업자의 이익이 극대화되는 계획이겠죠.
이런 계획이 진행되고 있음에도 대체 우리시는 무엇을 했는지 묻지 않을 수 없습니다.
위 사업에 대하여 부여한 특혜는 아마도 NHN이라는 미래지향적인 기업이 건립됨으로써 우리시 전반에 미치는 긍정적인 효과를 고려했다고 판단됩니다.
그런데 우리시와 NHN 간 기업활동에 관한 구체적인 의무약정이 거의 전무한 것으로 여겨집니다.
몇 년간을 의무적으로 김해에서 기업을 하겠다는 단서조항도 하나도 없는 것으로 판단됩니다.
만약 이 기업이 채산성 악화 등을 이유로 단기간 내에 기업 폐쇄를 결정한다면 역세권의 가장 근거리에 있는 클라우드센터는 일반상업용지로서 그 가치는 실로 엄청나다고 할 것입니다.
기업활동을 이유로 부여받은 특혜에 대하여 어떤 식으로 반환하겠다는 어떠한 단서조항, 어떠한 조건도 없습니다.
여기에 대한 대안은 있는지 묻고 싶습니다.
또한 센터 건물을 일부만 사용하고 나머지는 타 용도로 사용해도 되는지, 이에 대한 약정사항이 있는지도 묻고 싶습니다.
그리고 위 건 제1차 도시계획위원회, 2021년 6월 17일에 있었습니다.
에서 재심의 결정이 났고 당해 7월 13일 재심의 시 용적률을 700%로 하향조정하고, 그러니까“720%는 너무 과하다. 한 20%는 하향하자.”는 의견이 있었던 것 같습니다.
그렇고 다음에“주거공간과 연구센터 사이에 녹지를 추가 조성하라.”등의 조건부 가결을 한 것으로 알고 있습니다.
최종사업계획서에 아직 수렴되지 않은 것으로 알고 있습니다.
잘 살피시기 바랍니다.
또한 최초 사업계획대로 진행된다면 사업시행자의 이익을 그대로 보전해 주는 결과가 됩니다.
위 사실로 특혜부여로 일어난 초과이익에 대한 검은 거래를 의심하는 단초를 제공할 수 있음을 경고합니다.
위 도시개발의 시행자인 현대산업개발은 현장노동자 6명이 숨지고 1명이 다치는 대형참사를 빚은 광주 아파트 붕괴사고 회사입니다.
우리시 도시개발사업 시행자인 위 회사는 무단 설계 변경과 불량자재, 관리 부실이 빚어낸 인재로 결론이 났으며 고용노동부는 현대산업개발 시공 대규모 건설현장 12곳의 특별감독 결과를 발표했으며 총 663건의 위반사항을 적발하고 과태료 8억 4000만 원을 부과했다고 합니다.
위 업체에 대한 시정질문 답변서에는 도시개발사업의 시행자로서 향후 국토부 등 관련 기관의 행정처분 결과에 따라 향후 우리시의 행정조치 여부 등에 대하여 판단할 사안이라는 답변은 제가 생각하기에는 너무 소극적인 대처라 판단됩니다.
한번 무너진 신뢰는 회복하기 어렵습니다.
3월 14일 과태료 636건 중에서 306건은 사법처리 그리고 330건에 대해서는 과태료 8억 4000만 원을 부과한 전력이 있습니다.
3월 14일입니다.
그랬으므로 당연히 사업시행자로서의 자격이 있는지 따져서 이에 상응하는 조치로 시민 불안을 하루빨리 해소해야 된다고 저는 생각합니다.
이후에 구체적인 내용에 대해서는 추가 질문을 하도록 하겠습니다.
그리고 왼쪽 모니터 PPT를 한번 봐주시면 감사하겠습니다.
산출기준에 대해서 제가 왜 그런 금액이 나왔는지 구체적으로 설명을 해드리겠습니다.
혹여 우리 국장님께서는 자료를 준비하셔서 그에 대한 반론이 있으면 나중에 추가 질문 때 제시해 주시면 감사하겠습니다.
산출기준은 자연녹지, 생산녹지는 용적률이 당연히 100%입니다.
현재 그렇다는 얘기죠.
그래서 도시개발사업이 진행되면서 일반상업용지로 전환이 됩니다.
일반상업용지는 원래 600%인데 25m도로를 끼고 있어서 거기에 또 인센티브를 20%까지 줘서 720%를 만듭니다.
그래서 저희들이 생각할 때 용적률 기준으로 봤을 때 가치 상승이 한 7.2배 정도 올라갔다 봐지고요.
그다음에 제가 아까 말씀드렸듯 왜 2446억 원의 시세차익이 나는지에 대해서는 다시 또 설명을 드리겠습니다.
2종일반주거지역 용적률은 아파트를 지을 수 있는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 220%입니다.
그런데 일반상업용지 용적률 720%를 NHN에 줬습니다.
그래서 가치를 비교해 보면 720 나누기 220를 하면 한 3.3배, 현재 2종일반주거지역보다는 한 3.3배 정도의 가치가 상승했다, 그 정도 가치가 있다고 판단되는 부분입니다.
정확할 겁니다.
그래서 현재 김해시 2종일반주거지역 보상가가 1000만 원 정도 됩니다.
지금 구산동 한라비발디아파트 앞, 아파트 들어오는 그쪽에서 제가 알아 보니까 평당 1000만 원 정도 되었다 얘기하더라고요.
거기보다 사실은 위치적으로 봤을 때는 역세권인 현 부지가 훨씬 더 유리하고 좋다고 판단됩니다.
그래도 그 기준에 의거해서 제가 말씀드리겠습니다.
그래서 NHN 전체 부지보상가는 653억 원, 저는 그렇게 보고받았습니다.
계획서도 그렇게 나와 있고 해서 NHN부지 전체 평당보상가 653억 나누기 9,408평, 3만 1,000㎡는 9,408평입니다.
우리 시민들이 아무래도 평수에 익숙해져 있기 때문에 그렇게 계산해 봤습니다.
그러면 실제 보상가는 700만 원 정도밖에 되지 않습니다.
그런데 제가 왜 NHN부지 가격이 그만큼 올라갔는지에 대해서는 밑에 표를 보여드리겠습니다.
2종일반주거지역 평당 평균보상가가 1000만 원인데 거기에 3.3배 정도 용적률을 줬으니까 평당 한 3300만 원 정도의 가치가 있다 당연히 이렇게 판단되어지겠죠?
그래서 3300만 원에서 실제 우리가 보상했던 700만 원을 빼면 평당 한 2600만 원 정도의 시세차익이 있다 판단됩니다. 그죠?
그래서 시세차익 평당 2600만 원 곱하기 9,408평을 하니까 2446억 원 정도가 되더라는 겁니다.
아마 구체적으로 조금 차이는 있을는지 몰라도 그렇게 큰 차이가 있지는 않을 것이라고 생각이 들어요.
그래서 저런 금액이 나왔다는 것을 알아주셨으면 좋겠고 그리고 의무 편입도로도 마찬가지입니다.
1,406평, 4,665㎡입니다.
여기에 3300만 원 정도 되니까 464억 원 정도가 된다 이런 말씀을 드립니다.
이것은 그 도로가 의무적으로 편입되는 다른 도시개발사업에서는 도로도 마찬가지로 협의보상에서 그 가격을 다 매입합니다.
그래서 이런 전체적인 큰 시세차익, 그러니까 이익이 발생할 것으로 예상됨에도 우리시에 직접적으로 우리 시민을 위해서, 김해시 발전을 위해서 환원되는 어떠한 것도 저는 발견하지 못했다.
제가 잘 몰랐기를 바랍니다.
그래서 나중에 추가 질문 때 한번 답변을 들어보도록 하겠습니다.
이상입니다.
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답변
대수 제8대 회기 제243회 임시회
차수 2차 날짜 2022.03.17 목요일
답변회의록  제8대 제243회 본회의 제2차 보기 답변 영상회의록
도시관리국장 강삼성 답변내용
안녕하십니까?
도시관리국장 강삼성입니다.
먼저 엄정 의원님께서 질문하신 내용이 당초에 제가 질문 받은 내용하고 조금 달라서 단상에서 질문하신 내용에 대해서 먼저 말씀드리고 사전 질문하신 내용에 대해서 추가 답변드리도록 하겠습니다.
먼저 NHN에 대한 특혜부여라고 말씀하셨는데 특혜라는 것은 이렇습니다.
권익위원회에서 특혜를 정의를 해놨습니다.
그 내용을 보면“특혜란 법률에 근거 없이 학연, 혈연, 종교를 바탕에 둔 의사결정을 함으로 인해서 가치를 왜곡시킨 것”이렇게 정의를 해놨습니다.
그래서 NHN 도시개발사업의 경우에는 국토계획법, 도시개발법, 관련 법률에 근거가 있고 그다음에 도시계획시설 결정이라든지 하는 데 있어서 근 2년 동안 내부적으로는 한 23개 부서가 있고 대외적으로는 낙동강유역환경청 등 해서 한 15개 외부기관들이 있습니다.
이렇게 해서 2년 동안 협의와 각종 심의나 평가 이런 걸 거쳐서 결정한 사항이기 때문에 의원님 말씀하신 것처럼 특혜가 될 수는 없다고 제가 말씀드리겠습니다.
그다음에 두 번째 말씀하신 김해공항이 원추표면 높이 100m에 초과된다고 말씀하셨는데 의원님 말씀하신 것은 민간공항일 경우에 이 말씀이 맞으신데 아시는 것처럼 김해공항은 군사공항이기 때문에 이 적용이 아니고 다른 적용을 받습니다.
그래서 원추표면에는 해당되지 않는다 말씀드리겠습니다.
그다음에 NHN데이터센터 도시개발사업으로 인해서 2446억 정도의 차익이 생긴다고 말씀하셨는데 여기에는 전체 사업부지가 9,408평으로 계산하신 것 같은데 이게 아마 사업 전체 개발계획에 있는 3만 1,000㎡를 계산하신 것 같습니다.
그런데 도시개발사업이라는게 기반시설이 있지 않습니까?
NHN 같은 경우에는 기반시설 배율이 한 32% 정도 됩니다.
그러면 실제 토지의 효용가치는 68%가 되거든요.
그래서 실제 3만 1,000㎡를 계산할 수는 없고 68%만 계산해야 되는 사항이고 여기에다 덧붙여서 전체 개발면적에 NHN데이터센터가 같이 입주합니다.
그래서 그 면적까지 빼면 개발 실 이용률은 50% 정도 되리라고 판단합니다.
그래서 의원님 말씀하신 것처럼 그렇게 과다한 차액이 생기지는 않는다.
그리고 공사원가나 이런 것도 들어가야 되기 때문에 그것도 감안해서 계산해야 되지 않느냐 말씀드리겠습니다.
그리고 사업구역 내에 포함된 도로를 말씀하셨는데 도로는 원칙적으로 사업구역 내에 있는 도시계획도로는 무상양여가 됩니다.
그리고 그 도로는 또 도로를 확장해서 기부채납해서 다시 시로 받아내는 시설물이기 때문에 의원님 말씀하신 것처럼 464억의 가치가 있다고 말씀드릴 수는 없고 만약에 이게 사업계획에 포함되어서 아파트부지로 사용된다면 그때는 감정해서 팔 수는 있겠습니다만 만약에 사업계획에 포함돼서 우리가 판매한다고 하더라도 이것은 감정해서 판매가 되는데 그렇게 하면 도시계획도로 같은 경우에는 일반부지에 비해서는 감정을 하면 한 3분의 1 정도 평가됩니다.
그런 것 같으면 의원님 말씀하신 것처럼 460억 이렇게 되는 것은 아니고 한 120억 정도 안 되겠나 싶은데 어쨌든 이것은 개발해서 아파트 사업부지로 활용했을 때의 이야기입니다.
지금은 개발을 해서 도로를 확장해서 우리시로 다시 기부채납하는 사항이기 때문에 의원님 말씀하신 대로 제가 동의할 수는 없다고 말씀드리겠습니다.
그다음에 지하통로나 육교 건립과 관련해서는 아까 제가 말씀드렸습니다만 각종 심의나 평가를 하면서 필요성이 제기되지 않았습니다.
그래서 육교 설치나 이런 것들은 반영이 안 됐고 만약에 향후에 필요하다면 그것은 별도로 협의과정에서 추가하거나 할 수 있지 않느냐 말씀드리겠습니다.
그다음에 의무적으로 김해시에서 기업을 하겠다고 단서조항, 조건 이런 걸 말씀하셨는데 이 사업은 아파트사업이 주가 아니고 데이터센터가 주이기 때문에 데이터센터와 주택 건립사업이 묶어서 시행되고 그다음에 데이터센터가 먼저 준공될 수 있도록 인가조건에 부여했습니다.
그래서 이 사업이 데이터센터 위주로 추진될 수 있도록 이렇게 나름대로는 준비하고 있습니다.
그리고 용도도 방송통신시설로 지정해서 그 용도로만 사용할 수 있도록 해서 다른 용도로는 쓸 수 없도록 어느 정도 대책은 마련되어 있습니다.
그리고 용적률 700%하고 연구센터 사이에 녹지 말씀하셨는데 이 부분은 사업을 시행하면서 추후 반영할 계획으로 있는 사항이고 그다음에 마지막으로 현대산업개발의 636건의 위반사항을 말씀하셨습니다.
이게 우리 데이터센터 건립에 영향을 주지 않느냐, 대책은 뭐냐에 대한 내용인데 이것은 어쨌든 중앙정부 관련 기관에서 행정조치가 취해질 겁니다.
그러면 그에 따를 수밖에 없고 그다음에 아파트 건립과 관련해서는 현대건설과 상담을 했습니다만 현재 자기들이 아파트 건립을 한다고 해서 분양이 될 수는 없습니다.
그래서 아파트사업 자체는 무기연기하는 걸로 되어 있고 먼저 NHN데이터센터를 추진하는 계획으로 있습니다.
발언대에서 말씀하신 질문사항은 이걸로 마치고 사전질문하신 내용에 대해서 답변드리도록 하겠습니다.
첫 번째 질문하신 김해 NHN IDC&스마트홈 도시개발사업의 실시계획인가 변경사항과 그 사유에 대해 답변드리겠습니다.
실시계획인가 변경은 차량등록사업소와 사업부지 간에 위치한 중로 1-84호선의 남측 가각부의 차량출입 불허구간을 30m에서 20m로 축소하는 내용으로 2022년 2월 11일 실시계획변경 인가사항을 고시하였습니다.
변경사유는 데이터센터를 사업부지의 북동측에 배치하는 것으로 건축계획 수립함에 따라 건축물의 폭과 지하주차장 출입구 그리고 지상출입구 간섭으로 인해 부득이하게 차량 진출입구간을 변경하게 되었습니다.
두 번째 질문하신 김해 NHN IDC&스마트홈 도시개발사업의 향후 추진계획에 대하여 말씀드리겠습니다.
부지 조성을 위한 토목공사는 4월부터 우수박스 및 용수시설 이설공사를 우선 진행할 예정이며 데이터센터 및 공동주택 공사는 4월 건축심의 및 주택건설사업계획 승인신청 후 각종 협의와 행정절차를 거쳐서 7월 NHN데이터센터를 착공할 예정입니다.
세 번째 질문하신 부지보상 진행사항에 대하여 답변드리겠습니다.
사업부지 내 사유지는 24필지, 2만 2,445㎡로 이 중 18필지, 1만 7,140㎡를 보상하였으며 보상률은 면적기준으로 76%입니다.
미보상된 토지는 6필지 5,305㎡이며 협의보상이 불가함에 따라 현재 수용재결을 진행 중에 있습니다.
4월 26일 예정인 경상남도지방토지수용위원회 수용재결 절차를 거쳐 나머지 토지소유권을 확보할 예정입니다.
지장물은 화훼판매시설이 대부분으로 20개 시설 중 11개소는 보상협의가 완료되었고 5개소는 보상협의가 마무리단계에 있으며 3개소는 협의를 진행 중에 있고 한 개소는 앞에 말씀드린 토지와 함께 수용재결절차를 진행 중에 있습니다.
네 번째 질문하신 광주 아파트 건립 관련 무단 구조변경으로 일어난 참사 업체인 현대산업개발이 본 사업을 진행하는지와 우리시 조치사항에 대해 답변드리겠습니다.
현대산업개발은 김해 IDC&스마트홈 도시개발사업의 시행자로서 향후 국토부 등 관련 기관의 행정처분 결과에 따라 향후 우리시의 행정조치 여부 등에 대하여 판단할 계획입니다.
다섯 번째 질문하신 김해 NHN의 향후 기업활동 계획입니다.
NHN은 지속가능한 동반성장을 위한 지역 제조혁신 생태계 마련, 생활밀착형 스마트시티플랫폼, 의생명헬스케어 등 미래산업 혁신서비스 발굴을 통해서 지역균형발전 지역거점 빅데이터기업으로서 디지털경제로의 도약을 준비하고 있습니다.
첫 번째로 관내 스마트공장ㆍ의료기관ㆍ의생명ㆍ헬스케어 및 센서ㆍIOT기업ㆍ대학교 등을 대상으로 클라우드 전환을 지원할 계획이며 이를 통해서 기업은 각종 데이터를 안전하게 저장ㆍ관리할 수 있고 NHN은 데이터 가공 노하우 및 기술을 지원하고 빅데이터 분석 등 정보통신기술을 접목하여 제조업 중심의 관내 기업 전반을 첨단IT 지식기반사업으로의 체질개선을 선도할 계획입니다.
둘 째, 김해데이터센터의 데이터 공유 및 활용을 통해 인공지능형 플랫폼 개발 및 기술 지원으로 지역맞춤 생활밀착형 스마트시티 구축입니다.
셋 째, 우리시의 강점인 의생명ㆍ헬스케어ㆍ의료 분야 등 미래산업 혁신서비스사업을 발굴하고 국가공모사업 등에 긴밀히 상생 협력할 예정입니다.
아울러 2022년 3월 3일 NHN아카데미 김해캠퍼스가 개소되어 지역 IT인재를 양성하고 R&D센터에서의 다양한 IT영역으로 연구ㆍ개발을 통해 지역일자리 창출 및 청년창업 지원사업도 추진할 계획입니다.
이상으로 엄정 의원님의 질문에 대한 답변을 마치겠습니다.
감사합니다.
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